Скользкие моменты вторичного рынка, и как их избежать

«О, купить квартиру – это непросто, столько тонкостей и подводных камней нужно предусмотреть… Сплошная нервотрепка»

Похожие мысли посещают большинство покупателей жилья, и конкретно – на вторичном рынке. С новостройкой-то попроще. Главное, накопить на первый взнос, выбрать порядочного застройщика и комфортный район, и если нужно, ипотеку оформить. Причем, льготную. Квартира от застройщика – с кристально чистой историей)
Ни обременений, ни скрытых прописок, ни еще одних хозяев, появившихся из ниоткуда. То ли дело вторичка…. Тут конечно, придется напрячься и все тщательно проверить.

Так вот, чтобы приобретение квартиры или дома было просто большим событием и радостью, мы запускаем рубрику «Скользкие моменты вторичного рынка» в помощь вам, покупателям жилья.

В ней мы расскажем, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке, и как это минимизировать.

Сегодня выпуск первый: Обременения.

Начнем с самого известного обременения - ипотеки. Это значит, что некое лицо, не являющееся собственником, имеет определенные права на имущество, которое вы хотите приобрести. Чаще всего обременителем является банк, у которого жилье находится в залоге. Собственник может свободно проживать и пользоваться своим жильем, однако продать его может только с согласия банка - залогодержателя.

Конечно, идеально, чтобы квартира на вторичке была свободна от каких-либо обременений. Но. Если очень понравилась квартира, но она в ипотеке, есть способы ее купить.

1) «Ты гасишь ипотеку – я покупаю»

Это самый прозрачный вариант сделки, который сводит риски покупателя к минимуму. Тут все просто - продавец досрочно гасит ипотеку и продает квартиру без связанных с этим обременений. Как вариант, если остаток кредита относительно невелик, для его погашения можно воспользоваться средствами, полученными от покупателя в качестве аванса.

2) «Ладно, я сам заплачу»

Это когда ипотеку закрывает досрочно покупатель жилья. Да, звучит не очень приятно, но это вполне рабочий и достаточно безопасный вариант сделки, которая заключается при участии банка-залогодержателя. По факту покупатель будет перечислять свои деньги двум лицам:

залогодержателю — остаток долга по ипотеке;

продавцу — оставшуюся сумму стоимости квартиры.

После погашения ипотеки залогодержатель выдает продавцу справку об отсутствии долга, после этого можно уже подписывать основной договор продажи квартиры и подавать документы на регистрацию в МФЦ.

3) Ипотечная квартира - в ипотеку?

Так тоже можно. В идеале, если кредитующий банк является одновременно и залогодержателем нужной вам квартиры, это наиболее удобный и простой вариант. Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка, что делает риски при покупке жилья в ипотеку ничтожными. Банк одобряет вам кредит, а продавцу — разрешение на продажу. Имущество остается под залогом в этом же учреждении.

Если же банки разные, то здесь уже не все так гладко… Двум кредитным организациям договориться о взаимовыгодных условиях, с соблюдением требований Росреестра, ну это очень сложно. Поэтому чаще покупатели ипотечных квартир выбирают банк-залогодержатель.

Раз уж мы коснулись темы покупки ипотечной квартиры в ипотеку, самое время рассказать о самых страшных страхах покупателя.

Например, продавец передумал идти на сделку после получения аванса. Представьте ситуацию (которая, кстати, частенько встречается на практике) – вы передаете продавцу аванс, чтобы он закрыл свою ипотеку и продал вам квартиру. Собственник благополучно забрал деньги, погасил свою ипотеку, вздохнул с облегчением и… отказался продавать квартиру.

Вот поэтому очень важно каждый шаг оформлять документально! Если в этой ситуации покупатель подкрепляет передачу денег договором аванса и предварительным договором купли-продажи, то деньги вернутся, рано или поздно. Но готовьтесь к «поздно». Такую схему нужно совершать под контролем опытного юриста, и еще важно, чтобы деньги в банк поступили напрямую от покупателя - и тогда последний может потребовать вернуть залог за квартиру.

Возможны и другие страшилки – к примеру, банк отказал покупателю в ипотеке, или банк не одобрил покупку квартиры, находящейся в залоге у другой кредитной организации. И в том, и в другом случае риск потерять деньги, переданные в аванс, велик. Поэтому все внимательно обдумайте, прежде чем передавать деньги.


Какие еще могут быть обременения на жилье, помимо ипотеки? Имущественный интерес третьих лиц. Это юридическим языком. А если по-простому, то вот:

- Несовершеннолетние.

Если ваш продавец при покупке жилья частично оплатил объект сделки материнским капиталом, то он обязан выделить доли детям. Есть одно важное но! Чаще всего банк не включает несовершеннолетних детей в собственники залоговой квартиры. Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры.

На практике частенько родители игнорируют это обязательство, и это чревато серьезными неприятностями для следующего покупателя «неразделенной» квартиры. Такую сделку могут признать недействительной. При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца. Да, в теории он должен получить свои деньги обратно, но на практике, к сожалению, это маловероятно. Деньги нерадивые родители скорее всего давно потратили, а взыскивать по суду стоимость квартиры несчастный покупатель может ооочень долго.

СОВЕТ! Если у продавца есть маленькие дети — сделайте запрос в Пенсионный Фонд, использовался ли маткапитал на покупку жилья. Если жилье было куплено с использованием средств маткапа, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.

- Тайные наследники.

Почему тайные? Да потому что даже сам продавец может не знать об их существовании. А еще бывает такой расклад – один наследник продает жилье в обход других законных наследников, уверяя покупателя, что он единственный хозяин. А потом, уже после сделки, объявляются неучтенные наследники и требуют через суд признать сделку недействительной.

СОВЕТ! Проверить, есть ли другие наследники, на практике бывает очень непросто. Поэтому можно минимизировать этот риск, взяв с продавца обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Документ заверить у нотариуса!!!

- Бывшие супруги.

Как говорится, бывших супругов не бывает) Особенно, если было общее имущество, нажитое в браке. Для покупки такого жилья требуется нотариально заверенное согласие супруга. Даже бывшего.

Если же имущество было получено в дар, или по наследству, то здесь нужно требовать от продавца документальное подтверждение, что он единственный собственник.

- Жильцы приватизированной квартиры.

Реже, но встречаются случаи, когда на купленную квартиру могут претендовать жильцы, которые были прописаны в ней на момент приватизации, но собственником не являются. Такие жильцы имеют полное право проживать в квартире, правда, без права распоряжения. И выселить вы его не сможете даже по суду!

СОВЕТ! Закажите выписку из домовой книги и проверьте, есть ли такие товарищи, кто проживал в квартире на момент приватизации, но собственником не является.

Запомните! Самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов.

Ну как, застращали вас?) В завершении сегодняшнего выпуска хотим успокоить будущих покупателей жилья. Перечисленные риски относительно невелики и встречаются не так часто. И в наших следующих выпусках мы продолжим разговор о рисках вторички, и главное, как их избежать.