Сравниваем апартаменты и квартиры

Многие покупатели, а иногда и профессионалы рынка недвижимости не знают, в чем состоят отличия апартаментов от квартиры. Предложений по продаже апартаментов становится все больше. Например, на популярном сайте циан около 140 вариантов продажи апартаментов в Москве и Московской области, 42 варианта — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 51 предложение — в Краснодарском крае, 3 предложения — в Ставропольском крае. Стоит отметить, что на подобных специализированных сайтах в описании продаваемого объекта отсутствуют какие-либо уточняющие моменты, касаемо сути апартаментов. Описание в принципе ничем не отличается от объявления по продаже квартиры.

Если вы, как и автор, представляете себе апартаменты в виде квартиры на последнем этаже высотки с большим балконом и бассейном на крыше, придется вас разочаровать. Потому что это не оно.

Что такое апартаменты

Из официальных источников, а именно из Приказа Министерства спорта и туризма РФ в 2011 г. понятие апартамент понимается как комната (или несколько комнат) в местах для размещения с наличием всех удобств для временного проживания.

По документам к апартаментам относятся помещения площадью не менее 40 квадратных метров. В комнатах установлены санузел и мебель. С юридической точки зрения апартаменты признаются нежилой недвижимостью.

Они бывают нескольких типов:

• собственно, апартаменты;

• сервисные апартаменты;

• апарт-отели;

• кондо-отели.

Первые три вида апартаментов нельзя купить в собственность, их можно только арендовать на короткий или длительный срок. При этом сохраняется гостиничное обслуживание. В кондо-отелях номера могут как сдаваться, так и выкупаться. Но все же отличия апартаментов от квартиры есть, о них мы и расскажем далее.

Ранее апартаменты были популярны только за рубежом. После обвалившегося спроса на офисные помещения, они появились и в Москве, после - в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и в других крупных городах России. Застройщикам удобно продавать в одном здании коммерческие площади и квадратные метры жилья. Не продастся одно — продастся другое.

Что такое квартира

Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.

Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:

• обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;

• наличие одной или нескольких спален;

• наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).

Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.

К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения. 

Апартаменты и квартира: в чем разница

Главное отличие апартаментов от квартиры можно увидеть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если приобретается квартира, в документе указывается назначение «жилое помещение», если апартаменты - «гостиничное размещение» либо «для объектов делового назначения», то есть для размещения офисов. Вот если последнее, такой апартамент не стоит приобретать, потому что юридически это нежилое помещение. Значит, и продать потом такую недвижимость под цель проживание не удастся, разве что как торговое помещение.

Преимущества и недостатки апартаментов

1. Красивый фасад

Если квартиры чаще всего строятся в ничем не примечательных жилых комплексах, апартаменты обычно расположены в отремонтированных зданиях известных фабрик, в доходных домах. Проживание в апартаментах — немного другой уровень. Презентабельный внешний вид, интересное архитектурное решение. В таком здании захотят жить многие.

2. Свободная планировка

В распоряжении владельцев большой площади помещение, которое можно обустроить по своему усмотрению. Только вот узаконить перепланировку будет сложнее, поскольку апартаменты все же считается коммерческой недвижимостью.

3. Ценовая доступность

Апартаменты стоят дешевле квартир, скорее всего, из-за особенностей регистрации (прописки) владельца. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что квартиры дороже апартаментов в среднем на 10%-20%.

4. Готовая инфраструктура

Отличие апартаментов от квартир состоит и в том, что приобретая первое, вы вряд ли столкнетесь с проблемой отсутствия школ, детских садов и торговых центров. В крупных жилых комплексах и районах процесс обеспечения инфраструктурой может затянуться на несколько лет и даже десятилетий.

Недостатки покупки апартаментов сводятся к тому, что в отличие от квартиры это нежилое помещение и по этой причине в них нельзя прописать ни себя, ни родственников.

Многоквартирные дома, построенные за последние десять лет, окружены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. То есть всем тем, что необходимо для нормальной жизни семьи. Хотя создание инфраструктуры полностью не перешло в зону ответственности застройщиков, строительные компании видят в этом свою выгоду.

К нежилым зданиям, в том числе, и к апартаментам не предъявляют строгих требований относительно наличия удобств. Это логично, ведь их предназначение не проживание.

Юридический статус и вопрос прописки

Все, что могут сделать владельцы апартаментов, чтобы хоть как-то обозначить свои права на недвижимость, это оформить временную регистрацию сроком на пять лет. По окончании указанного периода необходимо вновь продлевать регистрацию. Без прописки вы также, как и жильцы квартир, сможете посещать поликлинику, пользоваться услугами общеобразовательных учреждений.

Размер налога на имущество на апартаменты

Отличия апартаментов от квартиры заключаются в том, что этот вид недвижимости облагается повышенной налоговой ставкой. Если для квартир идут коэффициенты 0,1%-0,5%, для апартаментов — 0,5%-2%.

Хозяину квартиры возвращается налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей.

Для апартаментов налоговых вычетов не предусмотрено, опять же по той причине, что эта недвижимость предназначена для размещения гостиниц и офисов.

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не раз поднимал вопрос статуса апартаментов. По его мнению, проблема заключается в том, что застройщики и риэлторы понапрасну обнадеживают покупателей. Их уверяют, что купленная недвижимость вскоре будет значиться как жилая. На деле статус объектов не меняется. Больше всего от девелоперов и агентов недвижимости «попадает» жителям столицы, где в основном и строятся апартаменты.

И все-таки перевести апартамент в квартиру возможно. При условии, что он находится в жилом доме. Положительное решение будет принято при соответствии нормам СанПиНа.

Трудность перевода в жилой фонд состоит в том, что отсутствуют четкие инструкции, как это сделать. Стоит отметить, что за подтверждение жилого статуса придется заплатить госпошлину в размере от 20 тысяч рублей. Которая не возвращается в случае отказа.

На практике есть несколько ситуаций, когда сами застройщики на этапе проектирования меняли назначение объекта. Такое допустимо, если участок, на котором должен был быть построен апартамент, предназначен для жилищного строительства.

Власти Москвы предложили следующий вариант решения проблемы. Перевод в жилую недвижимость, но с отсутствием поблизости всех необходимых социально-культурных учреждений, повышенной налоговой нагрузкой для жильцов и дорогими коммунальными платежами. Пока что это все на рассмотрении.

Также власти отмечают, что процесс определения статуса апартаментов намного упростится после определения единых требований к жилым помещениям.

Что дороже: апартаменты или квартиры (коммуналка)

За коммунальные услуги придется платить по коммерческим тарифам. Сумма в платежных документах будет больше, чем если бы вы платили за пользование светом, газом, электричеством в квартире.

Если апартамент приобретается не для проживания, а для развития бизнеса, владельцев не будет сильно волновать вопрос оплаты налогов и коммуналки. Если же рассматривается вопрос покупки апартамента для непосредственного проживания, можно сказать, что выигрывая в цене лота, в долгосрочной перспективе владелец переплачивает.

Выводы

Основные отличия апартаментов от квартиры — это их специфичное назначение (для временного проживания либо для офиса), более демократичная стоимость, невозможность постоянной регистрации, повышенные налоговые и коммунальные платежи.