Рейтинг регионов России по доступности ипотеки

Аналитики центра SRG провели анализ вторичного рынка недвижимости и по его результатам составили рейтинг доступности жилья по ипотеке для семей, состоящих из двух работающих людей и одного несовершеннолетнего ребенка. Итоги исследования помогут разобраться читателям, где брать ипотеку в России выгоднее.

Методика измерения доступности ипотеки

Коэффициент доступности ипотеки рассчитывался на основе среднего срока кредитования, средневзвешенной ставки по кредиту и той площади жилья, которую может себе позволить семья со средней заработной платой по региону. Последний показатель, не учитывающий НДФЛ, был взят из открытых источников, а именно по данным Росстата за июль 2016 года. Максимальный ежемесячный платеж по ипотеке рассчитывался по совокупному доходу семьи за вычетом прожиточного минимума. В среднем по стране Правительством РФ установлен прожиточный минимум в размере 9 776 рублей на душу населения.

Максимальный размер ипотечного кредита рассчитывался с учетом среднего срока кредитования - 15,2 лет, средней ставки, составляющей 12,99% годовых и первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья. Из 85 субъектов Российской Федерации три субъекта (Республика Ингушетия, Республика Крым и Чукотский АО) не включили в рейтинг из-за отсутствия полноты данных.

Результаты анализа: самые доступные регионы в России для покупки жилья по ипотеке

По итогам исследования аналитики определили четырех лидеров. В Ямало-Ненецком АО, Ханты-Мансийском АО, Мурманской и Магаданской области семейные пары с одним ребенком могут позволить купить квартиру в ипотеку площадью более 100 квадратных метров. Ямало-Ненецкий автономный округ выбился в лидеры, так как в регионе зафиксирован наиболее высокий уровень заработной платы в России— в среднем 143,6 тысяч рублей, то есть семья без ребенка может приобрести квартиру в ипотеку площадью 168 квадратных метров при стоимости «квадрата» 65,3 тысяч рублей. Семья с ребенком в Ямало-Ненецком автономном округе может рассчитывать на покупку менее просторной квартиры площадью 144 квадратных метра.

Стоит отметить, что при определении доступности ипотеки считалось, что все свободные денежные средства будут направлены на исполнение обязательств по кредиту.

Самыми недоступными регионами для покупки квартиры в ипотеку стали Кабардино-Балкарская Республика и город федерального значения Севастополь.

В КБР при уровне средней заработной платы 18,6 тысяч рублей и прожиточном минимуме размером чуть более 11,6 тысяч рублей решить жилищный вопрос не так просто. При всем при этом стоимость жилья в регионе считается одной из самых доступных в стране.

Тем не менее, нельзя не отметить, что оценка доступности ипотеки слишком упрощена. И вопрос, где брать ипотеку в России выгоднее, остается открытым.

Альтернативный расчет доступности ипотеки.

Доступность недвижимости в России высокая, но средств для покупки жилья у населения не хватает, и в этом вся проблема. Как утверждает А.Г. Куликов, доктор экономических наук, профессор РАНХИГС, для российской семьи едва ли возможно удовлетворить минимальные потребности одной лишь суммой прожиточного минимума, выплачивая ипотечный кредит оставшимися денежными средствами. Тем более что размер прожиточного минимума в России не индексируется хорошими темпами.

Другой вариант расчета доступности ипотеки базируется на том, что около 70% дохода семьи тратят на основные нужды (еда, коммунальные платежи, транспорт и пр.), остальные 30% оставшихся средств расходуются на ипотеку. При этом нужно учитывать, что речь идет о семье со средним достатком, в иных случаях доля затрат на еду, одежду, коммунальные платежи и прочие базовые потребности может достигать все 100%.

Чтобы узнать, где брать ипотеку выгоднее, воспользуемся следующими данными: средняя площадь квартиры по социальным стандартам -54 кв.м., срок кредита оставим прежний — 15 лет, процент по кредиту округлим до 13.

Расчет на примере ЯНАО

Средний доход в регионе -57 714, совокупный ежемесячный доход семьи из трех человек 173 142, инвестиционный потенциал - часть дохода, которую семья может откладывать на покупку жилья (совокупный ежемесячный доход*30%) - 51 942, средняя цена квадратного метра — 64 306, стоимость квартиры 54кв.м. - 3 472 560, переплата за кредит (стоимость квартиры/2*13/100*15) — 3 385 746, сумма кредита с процентами — 6 858 306, средний ежемесячный платеж (сумма кредита с процентами/(15*12) — 38 101. Таким образом, платеж по ипотеке меньше, чем инвестиционный потенциал, а значит Ямало-Ненецкий АО действительно является регионом доступной ипотеки.

Проведя аналогичные расчеты по другим регионам, выяснилось, что наибольший разрыв между инвестиционным потенциалом и ежемесячным платежом по ипотеке в Москве (разница между долей свободных денежных средств и платежом по кредиту составляет 76 933 рубля) В Мурманской области, которая была в числе лидеров по доступности ипотеки, сумма свободных средств меньше ежемесячного платежа по кредиту на 450 рублей.

В Кабардино-Балкарской Республике несмотря на низкую стоимость квадратного метра жилья, ипотека остается недоступной из-за низких доходов (в среднем на одного человека приходится19 006 рублей). Разница между инвестиционным потенциалом и средним ежемесячным платежом по кредиту достаточно большая - 11 283 рубля.

В Ставрополе, где недвижимость также признана одной из наиболее доступных, семья не может позволить купить квартиру в ипотеку, так как разница между суммой инвестиционного потенциала и платежом по кредиту составляет 3 821 рубль.

В отличие от Ставрополя в Михайловске купить квартиру в ипотеку реально. В данном городе средний ежемесячный платеж по ипотеке равен 16 680 рублей, а доля свободных денежных средств — 18 540 рублей.