Инвестиции в недвижимость. Критерии города или региона

Инвестиции в недвижимость являются традиционным для России способом сбережения и умножения денежных средств как для частных лиц, так и для компаний. Предлагаем вашем вниманию серию статей независимых экспертов рынка недвижимости, которые помогут вам сделать правильный выбор.

Первая статья посвящена оценке города или региона

Инвестиции в недвижимость. Оцениваем город и регион

Инвестиционная привлекательность оценивается как в разрезе конкретного объекта — дома, квартиры или апартмаментов, так и применительно к региону, городу или стране.

Первым критерием служит так называемый маржин-левел, представляемый собою разницу доходности недвижимости, приобретаемой в ипотеку, и издержек на обслуживание ипотечного кредита и содержания жилья. То есть ежегодный доход от жилья — увеличение стоимости и сдача в аренду минус ставка по ипотеке. В настоящее время в России на большинство объектов этот показатель ибо отрицательный, либо близок к нулю. Разберем на примерах.


Например, вы приобрели однокомнатную квартиру в Ставрополе в ипотеку за 1 миллион 200 тысяч рублей при ставке кредита в 12%. Первоначальный взнос был 200 тысяч рублей. В нынешних условиях цены на однокомнатные квартиры в Ставрополе в новостройках стабилизировались и не факт, что будут расти. Увеличения стоимости объекта недвижимости у вас нет. Доход от сдачи в аренду составляет 110 тысяч рублей, т.е. меньше, чем вы платите проценты по ипотечному кредиту — которые составляют 120 тысяч рублей в год не считая страховки объекта. 

Плюс - вы оплачиваете налог на недвижимость. С точки зрения инвестиций такая сделка — минусовая. В Ставрополе, в Москве таких инвестиционных квартир множество — и значительная часть их уже пустует. Понятно, что если ипотека будет снижена раза в два, то приобретать квартиры уже будет выгодно. Одним из исключений являются те же таунхаусы, которые растут в цене, сопоставимы по стоимостью с 1-2 комнатными квартирами.

На Западе, где во многих странах ставка по ипотеке составляет 3-4% годовых и порою ниже, ситуация иная. Не случайно, что один из ведущих экономистов России Михаил Хазин, заявил, что если бы государство обеспечило ипотеку под 2% экономика страны бы расцвела. Ипотека во всем мире является инструментом развития экономики. Нельзя сказать что правительство России вовсе не понимает подобных вещей. Даже наш Президент Владимир Путин заявлял этой весной, что ставки по ипотеке должны быть снижены. И они снизятся. Другой вопрос насколько и когда. Снижение на 1-2% не изменится ситуацию кардинально.

Другим критерием оценки является прирост населения в данном регионе или в стране. Чем он выше, тем привлекательнее регион. Сравним восточные районы Ставропольского края и город-спутник Ставрополя Михайловск. Если в восточных районах края мы видим убыль населения, то в Михайловске наблюдается рост. Более того, этот город, который был до 1996 года селом Шпаковским вошел в ТОП-10 самых быстрорастущих городов России. Михайовск привлекает все больше застройщиков. Самым ярким примером тому служит жилой район «Гармония» на 700 гектаров. И цены на жилье в «Гармонии» растут хотя в том же Ставрополе они давно стабилизировались. Играет роль и то, что поблизости с «Гармонией» открываются новые торговые и промышленные предприятия. К примеру совсем запущен в строй гипермаркет «Лента», а в будущем году обещают запустить завод по сборке автомобилей мощностью 100 тысяч машин в год. Естественно, что рабочие места, доступные цены на продукты и жилье привлекают в Михайловск людей.

Переезжают в «Гармонию» и непосредственно из центра. Дело не только в том, что по цене 1-комнатной квартиры в центре Ставрополя в «Гармонии» можно купить таунхаус с мебелью и ремонтом, а в климате. «Гармония» находится на 250 метров ниже Юго-Западный район Ставрополя, где идет самое активное строительство. Разница высоты — это и другой климат, и другое самочувствие особенно для метеозависимых людей.

Третий критерий — это ограниченность земельных участков для строительства. Чем меньше, тем лучше. В каких странах самая дорогая недвижимость? В Гонконге и Сингапуре, расположенных на островах. Возьмем Москву и ближнее Подмосковье. Как только запустили проект Новая Москва с выделением земельных участков сразу же жилье в Подмосковье стало доступнее. Надо понимать, что земельные участки под строительство — это не земля в чистом поле, а возможность подведения коммуникаций. В том же Михайловске количество участков под застройку с возможностью подведения коммуникаций весьма ограничено. Поэтому в практике встречались случаи, что застройщики продавали жилье без канализации и даже без водопровода.

Так что сперва оцениваем три данных критерия: маржинальность ипотеки, приток населения, наличие земли в районе, а потом рассматриваем стоимость конкретного объекта недвижимости.

Продолжение следует...